มาตรฐานวิชาชีพเรื่องที่ 7

วิธีการประเมิน

การประเมินมูลค่าเครื่องจักรที่เป็นที่ยอมรับโดยทั่วไปในวิชาชีพมีอยู่ด้วยกัน 3 วิธีได้แก่ วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด (Market Approach) วิธีต้นทุน (Cost Approach) และวิธีรายได้(Income Approach) การประเมินมูลค่าควรเลือกใช้วิธีการประเมินวิธีใดวิธีหนึ่ง หรือตั้งแต่หนึ่งวิธีขึ้นไปตามความเหมาะสม ทั้งนี้การประเมินจะต้องระบุถึงแนวทางการกำหนดวิธีการประเมินมูลค่าเครื่อง จักรให้เหมะสมกับการปฏิบัติงานประเมิน ซึ่งมีส่วนสัมพันธ์กับลักษณะของเครื่องจักรที่ประเมิน หลักเกณฑ์การประเมิน และวัตถุประสงค์ของการประเมิน ตลอดจนเงื่อนไขและข้อจำกัดผู้ประเมินจะต้องศึกษาและทำความเข้าใจมาตรฐาน วิชาชีพการประเมินมูลค่าเครื่องจักรเกี่ยวกับหลักเกณฑ์การประเมินเพื่อกำหนด มูลค่าตลาด หรือหลักเกณฑ์การประเมินที่มิใช่การกำหนดมูลค่าตลาด

7.1 การประเมินมูลค่าเครื่องจักรตามหลักเกณฑ์การประเมินเพื่อกำหนดมูลค่าตลาดโดยวิธีเปรียบเทียบราคาตลาด (Market Approach) การประเมินมูลค่าเครื่องจักรโดยวิธีเปรียบเทียบราคาตลาดผู้ประเมินต้องปฏิบัติดังนี้

7.1.1 ข้อมูลตลาดที่นำมาใช้วิเคราะห์เปรียบเทียบต้องเหมือนหรือคล้ายคลึงกับเครื่องจักรที่ประเมิน

7.1.2 แสดงข้อมูลที่เป็นสาระสำคัญของข้อมูลที่นำมาใช้วิเคราะห์เปรียบเทียบ และแหล่งที่มาของข้อมูลดังกล่าว รวม ถึงวันที่เกิดรายการซื้อขายหรือเสนอซื้อเสนอขาย โดยระยะเวลาของข้อมูลตลาดที่ใช้อ้างอิงควรอยู่ในช่วงเวลาที่เหมาะสมไม่ควร ยาวจนเกินไป

7.1.3 ตรวจสอบข้อมูลตลาดที่ใช้ประกอบการวิเคราะห์และประเมินว่ามีความเพียงพอ เหมาะสมและน่าเชื่อถือที่ จะนำมาเปรียบเทียบกับเครื่องจักรที่ประเมิน เพื่อให้ได้มาซึ่งความเห็นต่อมูลค่าของเครื่องจักรที่ประเมิน กรณีที่ข้อมูลตลาดที่นำมาใช้ประกอบการวิเคราะห์เป็นข้อมูลเสนอซื้อเสนอขาย (Asking Price) ผู้ประเมินต้องวิเคราะห์หาราคาที่คาดว่าจะขายได้ก่อนที่จะนำมาวิเคราะห์ เปรียบเทียบกับเครื่องจักรที่ประเมิน

7.1.4 แสดงการวิเคราะห์เปรียบเทียบปัจจัยที่มีผลกระทบต่อมูลค่าเครื่องจักร ระหว่างข้อมูลตลาดที่นำมาใช้วิเคราะห์เปรียบเทียบกับเครื่องจักรที่ประเมิน และแสดงการวิเคราะห์กำหนดมูลค่าตลาดอย่างมีระบบชัดเจน

7.2 การประเมินมูลค่าเครื่องจักรตามหลักเกณฑ์การประเมินเพื่อกำหนดมูลค่าตลาดโดยวิธีต้นทุน (Cost Approach) การประเมินโดยใช้วิธีต้นทุนเพื่อกำหนดมูลค่าตลาด (Market Value) เป็นการประมาณต้นทุนของเครื่องจักรที่จะนำมาเพื่อทดแทนขึ้นใหม่ในปัจจุบัน (Replacement Cost New) หรือต้นทุนสร้างใหม่ (Reproduction Cost New) แล้วแต่กรณีแล้วหักด้วยค่าเสื่อมราคาทั้งหมด ซึ่งประกอบด้วย ค่าเสื่อมราคาทางกายภาพ (Physical Deterioration) ค่าเสื่อมราคาทางการใช้ประโยชน์ (Functional Obsolescence) และค่าเสื่อมราคาทางเศรษฐกิจหรือปัจจัยภายนอก (Economic Obsolescence)

7.2.1 ผู้ประเมินต้องตรวจสอบและวิเคราะห์อย่างรอบคอบสมเหตุสมผลเกี่ยวกับข้อมูลต้นทุนของเครื่องจักร ข้อมูล โครงสร้างต้นทุนของเครื่องจักรที่ค้นหาจากผู้แทนจำหน่ายอื่น และอายุเครื่องจักรจากเอกสาร หรือแผ่นป้ายชื่อหรือข้อมูลกำกับเครื่องจักร (Name Plate) ของตัวเครื่องจักร ค่าดัชนีราคา (Price Index) อัตราแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ (Exchange Rate) รวมทั้งใช้ข้อมูลต่างๆ ที่มีความน่าเชื่อถือสามารถอ้างอิงถึงแหล่งที่มาได้เพื่อหามูลค่าปัจจุบัน ของเครื่องจักรนั้น

7.2.2 ผู้ประเมินจะต้องใช้ความระมัดระวังรอบคอบในการกำหนดวิธีการเพื่อการวิเคราะห์ต้นทุนทดแทนใหม่ (Replacement Cost New) หรือต้นทุนสร้างใหม่ (Reproduction Cost New) รวมทั้งปัจจัยการกำหนดค่าเสื่อมราคา ซึ่งจะต้องให้ความสำคัญกับปัจจัยแวดล้อมที่มีผลต่อมูลค่าเครื่องจักรอย่าง เป็นสาระสำคัญ ได้แก่อายุการใช้งานมาตรฐาน เทคโนโลยีสภาพการใช้งานและการซ่อมบำรุง ปัจจัยทางเศรษฐกิจของผลผลิตที่เกิดจากเครื่องจักรที่ประเมินเหล่านั้น

7.2.3 ในการประมาณค่าเสื่อมราคาต้องพิจารณาถึงการเสื่อมราคาทางกายภาพ การเสื่อมราคาทางประโยชน์ใช้ สอยหรือทางเทคโนโลยีและการเสื่อมราคาทางเศรษฐกิจหรือจากปัจจัยภายนอกของ เครื่องจักรที่ประเมิน โดยผู้ประเมินจะต้องอธิบายถึงรายละเอียดในการวิเคราะห์ค่าเสื่อมราคาในแต่ละ ประเภทที่นำมาใช้กับการประเมินเครื่องจักรในแต่ละรายการ พร้อมระบุเหตุผลของการกำหนดที่จะใช้หรือไม่ใช้ค่าเสื่อมราคาในแต่ละประเภท ด้วย

7.2.4 ในกรณีที่การประเมินมูลค่าเครื่องจักรเป็นการประเมินในลักษณะที่ถือว่าเครื่องจักรเหล่านั้นเป็นส่วนหนึ่งหรือ ส่วนควบ หรือสิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์ผู้ประเมินจะต้อง อธิบายถึงแนวทางการกำหนดปัจจัยค่าเสื่อมราคาของเครื่องจักรเหล่านั้น เพื่อวิเคราะห์ถึงมูลค่าตลาด ซึ่งอาจมีอายุการใช้งานแตกต่างไปจากอายุทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์และถือว่า ข้อมูลการวิเคราะห์ค่าเสื่อมราคา ในส่วนเครื่องจักรในลักษณะดังกล่าว อาจจะแยกวิเคราะห์ปัจจัยค่าเสื่อมราคาออกจากทรัพย์สิน อสังหาริมทรัพย์หรือวิเคราะห์ร่วมไปกับทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์นั้นก็ได้

7.3 การประเมินมูลค่าเครื่องจักรตามหลักเกณฑ์การประเมินเพื่อกำหนดมูลค่าตลาดโดยวิธีรายได้ (Income Approach) การประเมินมูลค่าเครื่องจักรโดยวิธีรายได้ผู้ประเมินต้องปฏิบัติดังนี้

7.3.1 การประเมินมูลค่าเครื่องจักรโดยวิธีคิดผลตอบแทนทางตรง (Direct Capitalization) ในการประมาณการ รายได้ค่าใช้จ่าย อัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (Capitalization Rate) และรายการอื่นที่เกี่ยวข้องผู้ประเมินต้องอ้างอิงข้อมูลจากข้อมูลตลาดที่มี ลักษณะคล้ายคลึงกับเครื่องจักรในอุตสาหกรรมที่ประเมินที่สามารถเปรียบเทียบ กันได้โดยข้อมูลดังกล่าวต้องมีความเพียงพอเหมาะสมและน่าเชื่อถือ รวมทั้งต้องแสดงที่มาและการวิเคราะห์เพื่อให้ได้มาซึ่งประมาณการต่างๆ อย่างชัดเจนสมเหตุสมผลและสามารถตรวจสอบได้

7.3.2 การประเมินมูลค่าเครื่องจักรโดยการคำนวณมูลค่าปัจจุบันของรายได้ที่เป็นกระแสเงินสด (Discount Cash Flow) ในการประมาณการกระแสเงินสดรับ กระแสเงินสดจ่าย อัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (Capitalization Rate) อัตราคิดลด (Discount Rate) มูลค่าสุดท้ายหรือมูลค่าเสถียรภาพ (Terminal/Reversionary Value) และรายการอื่นที่เกี่ยวข้อง ผู้ประเมินต้องอ้างอิงข้อมูลตลาดที่มีลักษณะคล้ายคลึงกับ เครื่องจักรที่ประเมินที่สามารถเปรียบเทียบกันได้รวมทั้งต้องพิจารณาผล ประกอบการที่ผ่านมา และแนวโน้มในอนาคตของเครื่องจักรที่ประเมิน ภาวะอุปสงค์อุปทานของตลาด และปัจจัยที่มีผลต่อมูลค่าเครื่องจักรที่ประเมิน โดยข้อมูลดังกล่าวต้องมีความเพียงพอเหมาะสมและน่าเชื่อถือ รวมทั้งต้องแสดงที่มาและการวิเคราะห์เพื่อให้ได้มาซึ่งการประมาณการต่างๆ อย่างชัดเจนสมเหตุสมผล และสามารถตรวจสอบได้

ที่มา: สมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทยและสมาคมนักประเมินราคาอิสระไทย